Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/7/2015 nhận được kỳ vọng sẽ định hướng và minh bạch thị trường nhưng khi thực hiện đã gây nên một vài tranh cãi, nhất là những quy định tại điều 56 về bảo lãnh ngân hàng đối với giao dịch, bán, cho thuê, mua nhà ở…
Trước tiên là sự lỏng lẻo, thiếu sâu sắc của văn bản luật
Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản viết: CĐT Dự án căn hộ (BĐS) trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức kinh tế hoặc tổ chức tài chính được phép sử dụng tại VN triển khai bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở vào tương lai.
Bổ sung quy định phía mua, thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, phía cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu cơ tiến hành công trình, việc hoạt động tiền ứng trước và thanh tra thực tế ở Dự án BDS (điều 58).
thông tin văn bản nằm trên thì chủ thể nhận bảo lãnh là Nhà đầu tư, sản phẩm nhận bảo lãnh là dự án nhận được hình thành ở tương lai mà thông qua một số nhà làm luật cũng như quốc hội khi công bố sẽ hạn chế nhận được sự lừa đảo, thu tiền của người mua nhưng không chính thức gia nhập thị trường công trình hoặc chưa đạt trễ, chây ỳ… Như vậy, người nhận lợi trực tiếp là người mua, thuê nhà, nhưng rõ ràng do quy định lỏng lẻo dẫn đến cách thức suy diễn khác nhau:
Việc bảo lãnh là bảo lãnh cho toàn bộ dự án, một lần, ngay từ ban đầu hay bảo lãnh nguồn tin tiến độ công trình, hoặc bảo lãnh tin tức tiến độ góp tiền của người mua?
Bởi luật cũng quy định chỉ nhận bán khi dự án hoàn thành phần móng, có nghĩa là Nhà đầu tư phải bỏ 1/3 tổng số tiền tiến hành công trình thì người mua mới bắt đầu mua, góp thông tin tiến độ. Và ngân hàng cũng có thể bảo lãnh nguồn tin tiến độ góp tiền vì buộc dòng tiền người mua nộp ở ngân hàng để nhận được giải ngân tin tức tiến độ xây dựng.
Luật yêu cầu là khi bán phải có bảo lãnh, nhưng luật cũng cho phép Nhà đầu tư huy động vốn khi đã làm đến phần móng (hoặc xong đền bù, san mặt bằng với dự án bán đất).
Vậy thì nếu Nhà đầu tư không bán mà chỉ huy động vốn, người mua góp vốn (tức chưa phải là hành vi mua bán) cho đến 90% giá trị căn hộ để trả lại căn hộ hoặc Nhà đầu tư huy động vốn tin tức tiến độ thì có bị xem là vi phạm hay không?
Với công trình nhận được bảo lãnh, nếu chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục, vậy ngân hàng (là đơn vị bảo lãnh) có phải bỏ tiền làm tiếp tục cho đến khi căn nhà hoàn thành, giao cho người mua, để tránh cho họ bị mất tiền hay chưa đạt trễ như luật mong muốn hay không?
Người mua bao giờ cũng muốn nộp tiền khả năng yếu kém tại công trình và cho Nhà đầu tư, thế thì ngân hàng làm sao kiểm soát để chắc chắn dòng tiền của người mua không chạy đi nơi khác vì luật không bắt buộc sau khi bảo lãnh tiền thu nhận từ bán dự án (theo tiến độ) phải nộp ở ngân hàng. Và nếu nộp vào ngân hàng thì sẽ được giải ngân nguồn tin kiểu nào? Thẩm định, giám sát nguồn tin tiến độ?
Và chủ đầu tư lại tròng thêm vào cổ mình một ông chủ nữa - một trung gian. Trong trường hợp kiểm soát nhận được, khi Công trình dừng nửa chừng, không hoạt động được, ngân hàng có chắc chắn trả đầy đủ tiền cho người mua không (chủ thể nhận bảo lãnh là Nhà đầu tư, không phải là người mua)?
Thứ hai, về bên CĐT
Với luật này thì chỉ các chủ đầu tư cực lớn, hoặc chung quyền lợi với tổ chức tài chính, ngân hàng mới có khả năng chính thức gia nhập thị trường. Vì muốn nhận được ngân hàng bảo lãnh, tất nhiên phải có tài sản thế chấp hơn 125% mức vốn dự án (để bảo lãnh toàn dự án). Ngoài ra phải có đủ vốn để tiến hành đến phần móng mới có nguy cơ huy động vốn, bán căn hộ hình thành vào tương lai.
Như vậy sẽ diễn ra tình trạng cá lớn (những ông chủ lớn) nuốt những cá bé (nhà đầu cơ nhỏ) mà thôi. Điều này khiến cho việc khuyến khích đi lên công ty nhỏ và vừa trở nên vô nghĩa.
Người ta cũng dự báo sẽ diễn ra cuộc chạy đua giữa nhiều chủ đầu tư để nhận bảo lãnh khiến không tránh khỏi các tiêu cực làm méo mó luật và phát sinh hàng loạt nhiều hướng dẫn mang tính đối phó tình thế.
Với nhiều CĐT có công trình đang nợ lớn, đang là gánh nặng nợ xấu của ngân hàng, của nền kinh tế, là tác nhân của tình trạng BĐS đang đóng băng (do giá quá cao) thì với luật này họ thừa sức chuyển đổi thành bảo lãnh. Nợ được cơ cấu lại hoặc giao cho ngân hàng chuyển đổi nợ để bán lại cho ngân hàng được bảo lãnh. Cuối cùng mục tiêu đi xuống nhiệt, hạ giá, đi xuống lời khủng của một số công trình sẽ vô nghĩa.
Thứ ba, về phía ngân hàng
Nếu làm nghiêm chỉnh, đúng luật thì việc bảo lãnh sẽ trở nên vô ích vì khi CĐT đã làm xong đến móng và thu tiền theo tiến độ triển khai thi công, cam kết thì ngân hàng chỉ cần bảo lãnh trả tiền cho người mua (nộp qua ngân hàng hay ngân hàng cho vay) để kiểm soát giải ngân tiền thông qua tiến độ xây dựng cho chủ đầu tư là đủ rồi.
Không phải công trình nào cũng có thể bán ngay, bán vào thời gian ngắn nhất, như vậy phần lớn căn hộ bán chậm hoặc không bán được sẽ phải giải quyết thế nào và khi ấy bảo lãnh của ngân hàng có ý nghĩa gì?
Cũng có kiến nghị thắc mắc một dự án kéo dài ở những năm, kể cả do bán hết sản phẩm, vậy bảo lãnh này là bảo lãnh cho đến hết dự án hay chỉ bảo lãnh khi xây dựng hoàn thành? Dù thế nào đi nữa thì với bảo lãnh, ngân hàng buộc phải có trách nhiệm với người mua cho đến khi công trình hoàn thành, bàn giao cho người mua.
Một điều dễ nhận ra là người mua sản phẩm phải chịu thêm giá bán thành tăng trong khoảng phí bảo lãnh.
Sự bảo lãnh như trên chỉ là cam kết giữa chủ đầu tư và ngân hàng mà người mua không có quyền lợi gì để đòi hỏi, can thiệp, ngoài việc nhận được xem là không sợ mất tiền khi gặp chủ đầu tư thiếu nguy cơ hoặc lừa đảo. Khi dự án không hoạt động nhận, người mua cũng không có quyền gì buộc ngân hàng (bảo lãnh) phải hoàn thành dự án để giao sản phẩm cho họ.
Sự bảo lãnh theo luật này cho thấy thêm một biện pháp giải cứu cho một vài ông lớn, giải quyết bán hàng cho sản phẩm giá bán cao của họ bị đóng băng từ lâu nay. Khi mà chính phủ và các ngành chức năng cố gắng trả lại sự hợp lý về giá bán thành sản phẩm BĐS, cạnh đúng với giá bán thực, với nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng, phù hợp thu nhập thấp của đại đa số cư dân, thì việc bảo lãnh này chỉ làm giá bán thành tăng thêm và tạo sự cho những nhóm lợi nhuận dễ bề thao túng thị trường.
Xem thêm theo Đất Bình Dương giá bán rẻ
