Mua đất nền ngoại thành, nhà phường vùng ven, chung cư giá bán rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... Là một vài mô hình đầy tiềm năng đầu cơ khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới một tỷ đồng.
Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn đơn vị và gia tăng tài chính vùng khoa tài chính mở rộng (Đại học tài chính TP HCM) - Ngô Đình Hãn cho rằng năm 2016 nhà đất vừa túi tiền có rất những cơ hội đầu cơ. Sau thời kỳ 2014-2015 chung cư, nhà phường cao cấp 3-5 tỷ đồng trở lên bùng nổ, nay thị phần địa ốc giá bán rẻ đang trở lại mạnh mẽ. Số người có nhu cầu và nguy cơ chi trả muốn tiếp cận dòng sản phẩm này cực lớn.
chủ đầu tư bỏ tiền vào kênh địa ốc thường quan tâm đến nhiều yếu tố: lãi, an toàn và thanh khoản. Nằm trong cơ sở đó, chuyên gia này liệt kê ra nhiều phương thức khả thi đầu cơ trên dưới một tỷ đồng.
phương thức thứ nhất : đầu cơ đất nền tại một vài quận ngoại thành Sài Gòn như Thủ Đức, Quận 9, Nhà Bè, Hóc Môn… Đối với đất nền giá bán trong khoảng này vị trí cách trung tâm khoảng ở mức từ 12 đến 16km trở lên tùy khu vực. Diện tích dao động 50-70m2, đơn giá bán trung bình trong khoảng 12-15 triệu đồng một m2.
Ví dụ: Đất phân lô phường Long Trường, Phú Hữu thuộc quận 9. Đất phân lô dọc tuyến Huỳnh Tấn Phát, Lê Văn Lương thuộc Nhà Bè. Khi đầu tư nên lưu ý hạ tầng, giấy chứng được quyền hoạt động đất và mua tại Việt Nam thuận lợi giao thông, ở khu dân cư hoặc cạnh khu người dân hiện hữu thì tốc độ tăng giá bán mới tốt. Không nên mua nhiều khu hẻo lánh, hạ tầng kết nối kém và xa rời một số tiện ích vì tốc độ tăng giá sẽ rất chưa đạt và thấp.
Với hình thức đầu cơ này, thông qua quan sát trong thời gian 2 năm vừa qua mức độ sinh lời khá tốt, mỗi năm, tối đa có thể tăng giá 20%. Sở dĩ chọn hai khu vực nằm trong do tốc độ đô thị hóa của khu Đông Sài Gòn và Khu Nam Sài Gòn đang rất mạnh, dẫn đầu xu hướng tốc độ đô thị hóa là tăng trưởng về người dân và tiện ích, khi các yếu tố này ngày càng hoàn thiện đồng nghĩa với mức vốn bất động sản khu vực ngày càng tăng. Vấn đề pháp lý cần lưu ý là tiến độ hoạt động hạ tầng nếu mua trong thời kỳ đầu, đặc biệt là tiến độ ra giấy chứng được quyền sử dụng đất.
cách hai : đầu cơ nhà phố xây sẵn tại địa bàn vùng ven như Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, quận 9, 12. Đó là loại tài sản phổ biến nhận nhiều người lựa chọn vì vừa có thể cho thuê để thu lợi tức hàng tháng, vừa kỳ vọng tăng giá bán ở tương lai. Nhà xây sẵn dưới một tỷ đồng diện tích đất 30-40m2, trong nước càng xa trung tâm thành phố Hà Nội có thể rộng 50-80m2. Thửa nhỏ tiến hành một trệt, một lầu, 2 phòng ngủ, 2 toilet. Thửa lớn hơn chỉ xây tầng trệt. Giá bán phổ biến nhất 800 triệu đồng một căn và cao nhất có thể vượt một tỷ đồng. Cá biệt nhiều vị trí có bán kính phương án trung tâm TP HCM nằm trong 20km trở lên hoặc giáp ranh với Sài Gòn giá bán có thể rẻ hơn, nằm tại ngưỡng 550-650 triệu đồng một căn.
Hình thức đầu tư này thu được lợi tức hàng tháng trong khoảng tiền thuê, trung bình 0,4% trị giá sản, vị chi đầu tư một tỷ đồng cho thuê thu nhận 4 triệu đồng/tháng. So với mức lợi ích ngân hàng thì lợi tức tiền thuê hơi thấp nhưng không đáng kể, vẫn ở mức chấp được. Mức vốn phát triển thông tin thời gian của dạng bất động sản này không cao, trung bình khoảng 8-10% một năm ở điều kiện thị trường tốt. Điều cần lưu ý là ở các quận vùng ven do quy định về mức diện tích tối thiểu để tách thửa nên diện tích quá nhỏ sẽ không tách sổ riêng được. Với thửa nhỏ 30m2, hai căn nhà có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền dùng đất và quyền sở hữu nhà) chung.
phương án ba : đầu cơ căn hộ nhỏ giá bán vừa túi tiền có kết nối đi lại xuyên suốt với những trục đường chính, metro, đại lộ mới mở, cầu vượt, đường vành đai... Một số căn hộ loại này thường có diện tích 45-50m2, lớn nhất cũng chỉ giới hạn dưới 60m2, giá 15-16 triệu đồng một m2, vị chi từ 800 triệu đồng đến một tỷ đồng một căn, tỷ suất cho thuê 4-5% mỗi năm. Sản phẩm này xuất hiện phổ biến ở quận 9, 12, rìa quận Tân Bình và Thủ Đức.
Lưu ý khi đầu cơ căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền là tính khoảng cách quãng đường đi hợp lý, không vượt quá quỹ thời gian giao thông 45 phút từ nơi ở đến nơi làm việc và môi trường sống tốt, các tiện ích.
giải pháp bốn : đầu tư căn hộ sở hữu có thời hạn, thuê mua vào 30-50 năm. Sản phẩm ví dụ đã xuất hiện ở quận Bình Tân, diện tích trung bình từ 30-40m2, giá trung bình ở mức từ 350-500 triệu một căn, thời hạn dùng 49 năm, sau 49 năm khách hàng trả nhà lại cho chủ đầu tư. Đây là hình thức thuê mua nhà dài hạn trả tiền một lần. Với một tỷ đồng, khách hàng có thể đầu tư được 2 căn, giá thuê trung bình mỗi căn 500 triệu đồng là 3-3,5 triệu một m2. Giá bán thuê có thể tăng liên tục theo thời gian. Doanh thu của sản phẩm này cao hơn căn hộ sở hữu lâu dài và nhà phố xây sẵn. Đó cũng là hình thức đầu cơ tốt cho các khách hàng có tiền nhàn rỗi và muốn bảo đảm sự an toàn. Tuy nhiên nhược điểm của mô hình đầu cơ này là bị khấu hao thời gian sở hữu.
Ông Hãn nhận định thêm, trong trường hợp đầu cơ bằng vốn tự có kèm với đòn bẩy kinh tế để mua những bất động sản vượt trị giá một tỷ đồng cần phải tính nằm trong dòng thu nhập hàng tháng để trả lợi nhuận và nợ gốc cho nhà băng. Ông đề xuất thêm một vài hình thức đầu cơ khả thi mà khách hàng có thể tham khảo.
giải pháp năm : Mua đất vùng ven xây nhà trọ cho thuê. Địa bàn thuận lợi để đầu tư: quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè. Đối với trường hợp này khách hàng có một tỷ đồng có thể vay thêm một tỷ nữa. Vốn tự có dành để mua đất 80-100m2, vốn vay sử dụng để xây nhà trọ. Tổng diện tích sàn có thể đạt 200m2 được 10-12 phòng, giá thuê phổ biến 1,5 triệu đồng một tháng mỗi phòng, tổng doanh thu trung bình 15-18 triệu đồng một tháng. Mức doanh thu này khách hàng đủ trả lãi và vốn gốc và có dư chút đỉnh. Sau khi trả hết ngân hàng thì tài sản này sẽ mang lại nguồn thu thuần, không còn áp lưc. Mô hình kinh doanh này ổn định và mức vốn bất động sản tăng trưởng liên tục thông qua thời gian.
cách thức sáu : Mua căn hộ cho thuê có vay, đối với dạng bất động sản này khách hàng chỉ nên vay với tỷ lệ thấp. Ví dụ: nếu có một tỷ đồng, chỉ nên vay khoảng 500 triệu (thời hạn vay 10 năm, lãi suất vay 10-11% 12 tháng nguồn tin lợi nhuận hiện tại) để mua căn hộ tổng giá trị khoảng 1,5 tỷ cho thuê. Việt Nam có thể mua căn hộ dạng này có vị trí sát trung tâm hơn như quận 4, 7, Tân Bình… Với căn hộ 1,5 tỷ, giá thuê trung bình 7,5-8 triệu đồng mỗi tháng (trung bình giá thuê căn hộ mới khoảng trong khoảng 0,5% - 0,6% một tháng nằm trên tổng mức vốn bất động sản). Với hình thức này doanh thu tiền thuê đủ trả lợi nhuận và gốc ngân hàng, mức vốn đầu tư là mức vốn gia tăng của bất động sản thông tin thời gian.
Mua nhà phố vượt một tỷ đồng, đối với trường hợp này chỉ nên vay khoảng 300-400 triệu đồng để mua nhà 1,3-1,4 tỷ, địa bàn vùng ven như quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè. Hình thức này là hình thức vừa đầu cơ vừa giữ gìn tài sản. Số tiền trả ngân hàng nhận lấy ở mức từ nguồn tiền thuê. Giá bán thuê của căn nhà phố 1,4 tỷ trung bình khoảng 5 triệu đồng một tháng.
